Crédito Hipotecario ¿Qué es y cómo funciona?
Si estás pensando en adquirir una vivienda y te preguntas cómo empezar, has venido al lugar correcto. Aquí, cubriremos todos los aspectos básicos de las hipotecas, incluidos los tipos de préstamos, la jerga hipotecaria, el proceso de compra de una vivienda y más.
Una definición simple de hipoteca
Antes de sumergirnos, hablemos de algunos conceptos básicos de las hipotecas. Primero, ¿Qué significa la palabra “hipoteca”?
Una hipoteca, también conocida como préstamo hipotecario, es un acuerdo entre tú (el prestatario) y un prestamista hipotecario para comprar o refinanciar una casa sin tener todo el efectivo por adelantado. Este acuerdo otorga a los prestamistas los derechos legales para recuperar una propiedad si no cumple con los términos de su hipoteca al no pagar el dinero que pidió prestado más los intereses.
¿Quién obtiene un crédito hipotecario?
La mayoría de las personas que compran una casa lo hacen con una hipoteca. Una hipoteca es una necesidad si no puede pagar el costo total de una casa de su bolsillo.
Hay algunos casos en los que tiene sentido tener una hipoteca sobre su casa aunque tenga el dinero para pagarla. Por ejemplo, los inversores a veces hipotecan propiedades para liberar fondos para otras inversiones.
¿Cómo funciona un crédito hipotecario?
Cuando obtienes un crédito hipotecario, tu prestamista te da una cantidad fija de dinero para comprar la casa. Aceptas devolver tu préstamo, con intereses, durante un período de varios años.
La tasa de interés está determinada por dos cosas: las tasas de mercado actuales y el nivel de riesgo que asume el prestamista para prestarle dinero. No puedes controlar las tasas de mercado actuales, pero puedes tener cierto control sobre cómo el prestamista lo ve como un prestatario. Cuanto más alto sea tu puntaje crediticio y menos señales de alerta tenga en tu informe crediticio, más te verás como un prestamista responsable. En el mismo sentido, cuanto menor sea tu DTI, más dinero tendrás disponible para realizar el pago.
La cantidad de dinero que puedes pedir prestada dependerá de lo que puedas pagar razonablemente y, lo que es más importante, del valor justo de mercado de la vivienda, determinado mediante una tasación . Esto es importante porque el prestamista no puede prestar una cantidad superior al valor de tasación de la vivienda.
Partes involucradas en una hipoteca
Hay dos partes involucradas en cada transacción hipotecaria: un prestamista y un prestatario.
Prestador
Un prestamista es una institución financiera que te presta dinero para comprar una casa. Tu prestamista puede ser un banco o una cooperativa de crédito, o puede ser una compañía hipotecaria en línea.
Cuando solicites una hipoteca, tu prestamista revisará tu información para asegurarse de que cumplas con sus estándares. Cada prestamista tiene sus propios estándares sobre a quién le prestará dinero. Los prestamistas deben tener cuidado de elegir solo clientes calificados que probablemente reembolsarán sus préstamos. Para hacer esto, los prestamistas miran tu perfil financiero completo, incluido tu puntaje crediticio , ingresos, activos y deudas, para determinar si podrá realizar los pagos de tu préstamo.
Prestatario
El prestatario es la persona que solicita el préstamo para comprar una vivienda. Es posible que puedas presentar una solicitud como único prestatario de un préstamo o puedes solicitarlo con un coprestatario. Agregar más prestatarios con ingresos a tu préstamo puede permitirle calificar para una vivienda más cara
Amortización
Parte de cada pago hipotecario mensual se destinará al pago de intereses a tu prestamista, mientras que otra parte se destinará al pago del saldo de tu préstamo (también conocido como capital de su préstamo ). La amortización se refiere a cómo se desglosan esos pagos durante la vigencia del préstamo. Durante los primeros años, una parte más alta de su pago se destina a intereses. A medida que pasa el tiempo, una mayor parte de tu pago se destina a cancelar el saldo del préstamo.
Depósito
Parte de ser propietario de una casa consiste en pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios. Para facilitarle las cosas, los prestamistas establecen una cuenta de depósito en garantía para pagar estos gastos. Tu cuenta de depósito en garantía es administrada por su prestamista y funciona como una cuenta corriente. Nadie gana intereses sobre los fondos que se guardan allí, pero la cuenta se usa para cobrar dinero para que tu prestamista pueda enviar los pagos de tus impuestos y seguro en tu nombre. Para financiar tu cuenta, los pagos en garantía se agregan a tu pago hipotecario mensual.
No todas las hipotecas vienen con una cuenta de depósito en garantía. Si tu préstamo no tiene uno, debes pagar los impuestos a la propiedad y las facturas del seguro de propietarios de vivienda tú mismo. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas ofrecen esta opción porque les permite asegurarse de que se paguen los impuestos a la propiedad y las facturas del seguro. Si tu pago inicial es inferior al 20%, se requiere una cuenta de depósito en garantía. Si realizas un pago inicial del 20% o más, puedes optar por pagar estos gastos por tu cuenta o pagarlos como parte de su pago hipotecario mensual.
Ten en cuenta que la cantidad de dinero que necesitas en tu cuenta de depósito en garantía depende de cuánto sean tus impuestos sobre la propiedad y el seguro cada año. Y dado que estos gastos pueden cambiar de un año a otro, tu pago en garantía también cambiará.
Hay dos tipos de tasas de interés hipotecarias: tasas fijas y tasas ajustables.
- Tarifas fijas . Las tasas de interés fijas permanecen iguales durante toda la duración de tu hipoteca. Si tienes un préstamo a tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 4%, pagarás un interés del 4% hasta que canceles o refinancies tu préstamo. Los préstamos de tasa fija ofrecen un pago predecible cada mes, lo que facilita la elaboración de presupuestos.
- Tarifas ajustables . Las tasas ajustables son tasas de interés que cambian según el mercado. La mayoría de las hipotecas de tasa ajustable comienzan con un período de tasa de interés fija, que generalmente dura 5, 7 o 10 años. Durante este tiempo, tu tasa de interés permanece igual. Una vez que finaliza tu período de tasa de interés fija, tu tasa de interés se ajusta hacia arriba o hacia abajo cada 6 meses a un año. Esto significa que tu pago mensual puede cambiar según tu pago de intereses.
Administrador de préstamos
El administrador de préstamos es la compañía que se encarga de proporcionar estados de cuenta hipotecarios mensuales, procesar pagos, administrar tu cuenta de depósito en garantía y responder a tus consultas.
Tu administrador es a veces la misma empresa de la que obtuviste la hipoteca, pero no siempre. Los prestamistas pueden vender los derechos de administración de tu préstamo y es posible que no puedas elegir quién administra tu préstamo.
Pago hipotecario
El pago de tu hipoteca es la cantidad que pagas cada mes por su hipoteca:
- Director . El capital de tu préstamo es la cantidad de dinero que te queda para pagar el préstamo. Por ejemplo, si pides prestados $ 200,000 para comprar una casa y pagas $ 10,000, tu capital es $ 190,000. Parte de tu pago hipotecario mensual se destinará automáticamente al pago de tu principal. También puedes tener la opción de destinar dinero adicional al capital de tu préstamo mediante pagos adicionales; esta es una excelente manera de reducir la cantidad que adeudas y pagar menos intereses por el préstamo en general.
- Interés . El interés que pagas cada mes se basa en la tasa de interés y el capital del préstamo . El dinero que pagas por intereses va directamente a tu proveedor hipotecario. A medida que tu préstamo vence, pagas menos intereses a medida que disminuye el capital.
- Impuestos y seguros . Si tu préstamo tiene una cuenta de depósito en garantía, tu pago hipotecario mensual también puede incluir pagos de impuestos sobre la propiedad y seguro para propietarios de viviendas . Tu prestamista mantendrá el dinero de esas facturas en tu cuenta de depósito en garantía. Luego, cuando vencen tus impuestos o primas de seguro, tu prestamista pagará esas facturas por ti.
Plazo de la hipoteca
El plazo de su hipoteca se refiere a la cantidad de años que te llevará liquidar. Los dos términos más comunes son 30 años y 15 años . Un plazo más largo generalmente significa pagos mensuales más bajos distribuidos durante un período más largo. Un plazo más corto generalmente significa pagos mensuales más grandes repartidos en un período más corto, pero los plazos más cortos pueden resultar en enormes ahorros de intereses.
El proceso hipotecario
Hay varios pasos que deberás seguir para convertirte en propietario de una casa, así que aquí hay un resumen de lo que debes hacer.
Obtén la aprobación
Es una buena idea obtener una aprobación inicial de tu prestamista hipotecario antes de comenzar a buscar viviendas. Obtener la aprobación por adelantado puede decirte exactamente para cuánto calificarás para que no pierdas el tiempo comprando casas fuera de tu presupuesto.
Los pasos más importantes en el proceso de compra de una casa son obtener la aprobación, comprar tu casa y hacer una oferta, obtener la aprobación final y el cierre.
